Ohjeet

Määräalan vapauttaminen emäkiinteistöön kohdistuvista kiinnityksistä

Silloin kun kiinteistöstä myydään määräala ja emäkiinteistöön kohdistuu kiinnityksiä, on tärkeätä huomioida näiden kiinnitysten merkitys kaupassa sekä kauppakirjan ehtojen muotoilussa. Emäkiinteistön kiinnitykset kohdistuvat myös määräalaan, eikä määräalan myyminen katkaise tätä suhdetta. Vastaavasti jos noiden kiinnitysten perusteella emäkiinteistöön kohdistuu panttioikeuksia, myös luovutettu määräala säilyy näiden panttioikeuksien kohteena. Toisin sanoen luovutettu määräala on edelleen myyjän velan vakuutena siinä missä myyjälle jäänyt muu osa kiinteistöstäkin (ns. kantakiinteistö).

Tämä ei luonnollisestikaan ole yleensä kaupan osapuolten tarkoitus. Siksi kauppakirjaan otetaan yleensä ehto, jonka mukaan emäkiinteistön kiinnitykset tullaan vapauttamaan myydystä määräalasta. On tärkeätä huomata, että kiinnitysten purkaminen ei kuitenkaan onnistu pelkästään myyjän toimenpitein, jos kiinnitysten perusteella kiinteistöön kohdistuu panttioikeuksia. Purkamiseen vaaditaan tällöin aina myös panttioikeuden haltijan eli velkojan suostumus (yleensä pankki). Tämän suostumuksen saaminen tulee varmistaa ennen kaupan tekemistä. Suostumuksen ehtona saattaa usein olla, että osa kauppahinnasta suoritetaan pankille ja että myös pankille aiheutuvat kulut ja palkkio on suoritettu. Katso myös Luovutuskirjan osioittain - Sitoumukset 

Ehtoon otetaan usein myös maininta siitä, kenen kustannuksella vapauttaminen tapahtuu. Ehto voi olla esimerkiksi seuraavansisältöinen:

Määräalaa rasittavat kauppakirjan liitteenä olevasta rasitustodistuksesta ilmenevät emäkiinteistöön vahvistetut kiinnitykset. Kiinnitykset tullaan purkamaan määräalasta myyjän / ostajan kustannuksella heti kun kauppa on syntynyt järjestelmässä. Myyjä sitoutuu laittamaan kiinnitysten purkamista koskevan hakemuksen vireille välittömästi kaupan syntymisen jälkeen.

Kiinnityksiä koskevat panttikirjat ovat X pankin hallussa, joka on antanut silloin ja silloin suotumuksensa / sitoumuksensa kiinnitysten purkamiseen.

Kiinnitysten purkamista haetaan kirjaamisviranomaiselta (Maanmittauslaitos). Jos kiinnitys kohdistuu useampiin kiinteistöihin ja / tai määräaloihin, purkamiseen saatetaan tarvita myös muiden kuin pantinhaltijan suostumus. Tarvittaessa on syytä turvautua asiantuntijaan sen varmistamiseksi, että kiinnitykset saadaan purettua määräalasta niin kuin on tarkoitettu.