Ohjeet

Etuostolain mukainen vakuutus

Kiinteistön sijaintikunnalla on tietyin edellytyksin mahdollisuus käyttää etuosto-oikeutta kiinteistön kaupassa. Jos kunta käyttää etuosto-oikeutta, se tulee ostajan sijaan kiinteistön saajaksi kauppakirjassa sovituin ehdoin.

Etuostolakia sovellettaessa kauppana pidetään sellaisia vastikkeellisia luovutuksia, joissa muu kuin kiinteä omaisuus muodostaa pääosan vastikkeen arvosta. Etuosto-oikeus voi siis koskea myös esim. vaihtamalla saatua kiinteistöä, jos vastikkeena on luovutettu myös muuta kuin kiinteää omaisuutta (esim. väliraha) ja jos tämä muu vastike muodostaa pääosan vastikkeen arvosta.

Etuosto-oikeus koskee vain kiinteistöjä tai niiden määräaloja, jotka ovat pinta-alaltaan yli 5000 neliömetriä. Jos samalla kauppakirjalla luovutetaan useampia kiinteistöjä tai määräaloja, näiden yhteenlaskettu pinta-ala on ratkaiseva. Helsingin, Espoon, Kauniaisten ja Vantaan kaupungilla on kuitenkin etuosto-oikeus, jos kiinteistön tai kiinteistöjen yhteinen pinta-ala on enemmän kuin 3 000 neliömetriä.

Jos luovutetun kiinteistön tai määräalan pinta-ala tai niiden yhteenlaskettu pinta-ala ylittää 5000 / 3000 neliömetriä, kunnalla on lähtökohtaisesti oikeus 3 kuukauden kuluessa kaupan syntymisestä tehdä päätös siitä, käyttääkö se etuosto-oikeutta vai ei. Ennen kuin tämä 3 kuukautta on kulunut, ostajalle ei voida myöntää lainhuutoa, ellei kunta ole antanut nimenomaista sitoumusta olla käyttämättä etuosto-oikeutta. Tällaisen sitoumuksen voi kunnassa antaa kunnanhallitus tai sitä alempi toimielin tai viranhaltija, jos asiasta päättäminen on näille kunnassa delegoitu. Sitoumus voidaan liittää sähköisenä liitteenä järjestelmässä laadittavaan kauppakirjaan. Sitä kautta se tulee toimitetuksi myös kirjaamisviranomaiselle.

Jos luovutetun kiinteistön tai määräalan pinta-ala tai niiden yhteenlaskettu pinta-ala on 5000 / 3000 neliömetriä tai sitä vähemmän, etuosto-oikeutta ei ole. Pinta-alaa laskettaessa otetaan kuitenkin huomioon osapuolten väliset kaupat kyseisen kunnan alueella taannehtivasti kahdelta nyt tehtävää kauppaa edeltävältä vuodelta. Jos osapuolet ovat tehneet tällaisia kauppoja ja jos niissä luovutettujen kiinteistöjen tai määräalojen sekä nyt luovutettavien kiinteistöjen tai määräalojen yhteenlaskettu pinta-ala ylittää 5000 / 3000 neliömetriä, nyt tehtävä kauppa kuuluu etuosto-oikeuden piiriin. Tämän vuoksi myöskään sellaisille kaupoille, joissa kohteen pinta-ala on 5000 / 3000 neliömetriä tai vähemmän, ei lähtökohtaisesti voida myöntää lainhuutoa ennen kuin 3 kuukautta on kulunut kaupanteosta.

Lainhuuto voidaan kuitenkin myöntää odottamatta kolmea kuukautta, jos ostaja vakuuttaa, ettei osapuolten välillä ole tehty kauppoja kahden viimeksi kuluneen vuoden aikana ennen nyt tehtävää kauppaa.

On tavallista, että kauppakirjaan otetaan edellä olevan johdosta nimenomainen ehto kunnan etuosto-oikeuteen liittyen. Jos kohteen pinta-ala ylittää edellä mainitut rajat, ehtomuotoilu on esim. seuraava:

Ostaja on tietoinen siitä, että X:n kunnalla / kaupungilla on etuostolain mukaisin edellytyksin etuosto-oikeus kaupan kohteeseen.

Jos pinta-ala jää rajojen ulkopuolelle, ehtomuotoilu voi olla seuraava:

Osapuolet vakuuttavat, ettei heidän välillään ole suoraan tai kolmansien välityksin tehty viimeisen kahden vuoden aikana etuostolain (L 608/77) 5 §:n 2 momentin tarkoittamia luovutuksia.

Silloin, kun kunnalla on lähtökohtainen etuosto-oikeus, kunnan tulee siis päättää etuosto-oikeuden käyttämisestä 3 kk:n kuluessa kaupantekopäivästä. Perusteista, jotka etuosto-oikeuden käyttämiselle tällöin tulee olla olemassa, säädetään etuostolaissa.