Ohjeet

Erityiset oikeudet

Erityisillä oikeuksilla tarkoitetaan kiinteistöön kohdistuvia erilaisia käyttöoikeuksia.

Tyypillisiä erityisiä oikeuksia ovat mm. seuraavat:

  • Kiinteistöön kohdistuva maanvuokraoikeus tai muu käyttöoikeus
  • Muu hallintaoikeutta rajoitetumpi oikeus jossakin suhteessa käyttää kiinteistöä tai jotain siihen kuuluvaa (esim. henkilölle perustettu kulkuoikeus, kaivonkäyttöoikeus tai esim. oikeus pitää venettä kiinteistön alueella säilytyksessä)
  • Kiinteistöllä sijaitsevaan rakennukseen kohdistuva huoneenvuokraoikeus tai asumisoikeus
  • Kiinteistöön kohdistuva eläkeoikeus
  • Metsänhakkuuoikeus tai oikeus ottaa maa-aineksia, kuten soranotto-oikeus
  • Metsästysoikeus tai kalastusoikeus (jos kiinteistöllä on yksityisiä vesitiluksia)

Erityiset oikeudet poikkeavat rasiteoikeuksista siinä, että ne ovat sopimukseen perustuvia ja perustettu toisen henkilön tai yhteisön hyväksi. Vaikka rasiteoikeudenkin perusteena voi olla sopimus, ne kuitenkin perustetaan erityisessä kiinteistötoimituksessa ja ovat voimassa kiinteistön tai tietyn alueen hyväksy lähtökohtaisesti pysyvästi. Rasiteoikeudet merkitään kiinteistörekisteriin. Sen sijaan erityiset oikeudet ilmenevät kiinteistön rasitustodistukselta edellyttäen, että oikeudenhaltija on hakenut niiden kirjaamista.

Kiinteistöön erityisenä oikeutena kirjattu, rasitustodistukselta ilmenevä erityinen oikeus sitoo aina kiinteistön uutta omistajaa. Pääsääntöisesti myös kirjaamaton erityinen oikeus sitoo uutta omistajaa, jos hän tiesi tai hänen piti tietää oikeudesta kauppaa tehtäessä. Tapauksittain myös sellainen kirjaamaton erityinen oikeus, josta ostajan ei ole pitänytkään tietää kaupan hetkellä, voi jäädä pysyväksi. Tärkeintä onkin, että kauppaa tehtäessä ilmoitetaan kaikki kiinteistöön kohdistuvat erityiset oikeudet, sekä kirjatut että kirjaamattomat, ja niistä otetaan nimenomainen maininta kauppakirjaan myöhempien riitojen välttämiseksi.

Kun kiinteistöön kohdistuu erityisiä oikeuksia, ehtomuotoiluna voisi olla esim. seuraavat:

Kiinteistöön ei kohdistu muita kuin kauppakirjan liitteenä olevasta rasitustodistuksesta ilmenevät erityiset oikeudet.

TAI

Kiinteistöön kohdistuu kauppakirjan liitteenä olevasta rasitustodistuksesta ilmenevät erityiset oikeudet. Niiden lisäksi kiinteistöön kohdistuu seuraava, kirjaamaton maanvuokraoikeus:

Vuokraoikeuden  haltija
Vuokrasopimuksen päiväys
Vuokra-alue
Vuokra-aika

Ostaja on tutustunut huolellisesti hänelle esitettyyn vuokrasopimukseen ja ilmoittaa tuntevansa sen ehdot.

Kiinteistöön ei kohdistu muita kirjaamattomia erityisiä oikeuksia.

Erityisistä oikeuksista otetaan usein maininta kauppakirjaan silloinkin, kun kiinteistöön ei kohdistu niitä. Tällöin ehto voidaan muotoilla esim. seuraavasti:

Kiinteistöön ei kohdistu kirjattuja vuokraoikeuksia tai mitään muitakaan kirjattuja erityisiä oikeuksia. Myyjä vakuuttaa, ettei kiinteistöön kohdistu myöskään mitään kirjaamattomia erityisiä oikeuksia.