Ohjeet

Vaaranvastuu

Vaaranvastuu on tärkeä kiinteistönkauppaan ja myös kiinteistön vaihtoon liittyvä käsite. Kysymys on siitä, kuka vastaa kiinteistölle tulipalon, myrskyn, vahingonteon tai muun myyjästä riippumattoman syyn vuoksi aiheutuneesta vahingosta sen jälkeen, kun kauppa on tehty. Lainsäädännön mukainen lähtökohta on, että vaaranvastuu näissä tapauksissa kuuluu ostajalle. Asiasta voidaan kuitenkin sopia toisin. Tavallisesti kauppakirjaan sisällytetäänkin ehto, jossa vaaranvastuusta sovitaan tai vähintään todetaan se, että vaaranvastuu määräytyy siten kuin laissa on sanottu.

Vaaranvastuuseen liittyy olennaisesti kysymys kiinteistön vakuuttamisesta. Siitä sovitaankin yleensä samassa yhteydessä kuin vaaranvastuun jakautumisesta. Velvollisuus huolehtia kiinteistön vakuuttamisesta ennen hallinnan siirtymistä kuuluu luontevasti sille, jolle tuona aikana kuuluu vaaranvastuu kiinteistöä kohtaavasta vahingosta. Ks. tältä osin kohta Vakuuttaminen. Vakuutusyhtiöiden käytännöt vaihtelevat kuitenkin sen suhteen, hyväksytäänkö vakuutuksen ottajaksi muu kuin kiinteistön omistaja. Sen vuoksi kaupan osapuolten onkin näitä tilanteita koskien oltava kiinteistön vakuuttamisesta yhteydessä omaan vakuutusyhtiöönsä ennen kaupantekoa ja varmistettava näin mahdollisuus kiinteistön vakuuttamiseen etukäteen.

Jos hallinta siirtyy ostajalle samalla hetkellä kun kauppa tehdään, vaaranvastuuta koskevana tyypillisenä ehtomuotoiluna on seuraava:

Vaaranvastuu siirtyy ostajalle kaupantekopäivänä. Ostajat vastaavat vahingosta, joka aiheutuu kiinteistölle tulipalon, myrskyn, vahingonteon tai muun myyjistä (ja ostajista) riippumattoman syyn vuoksi kaupan tekemisen jälkeen.

Jos on sovittu, että kiinteistön hallinta jää kaupanteon jälkeen vielä myyjälle ja siirtyy ostajalle vasta myöhemmin, vaaranvastuusta voi olla perusteltua sopia toisin. Ehtomuotoiluna voidaan tällöin käyttää myös seuraavaa:

Vaaranvastuu siirtyy ostajille samalla kun kiinteistön hallinta siirtyy heille. Myyjät vastaavat vahingosta, joka kiinteistölle aiheutuu tulipalon, myrskyn, vahingonteon tai muun myyjistä (ja ostajista) riippumattoman syyn vuoksi kaupanteon jälkeen mutta ennen kuin hallinta on siirtynyt ostajille.

Silloinkin, kun luovutus on ehdollinen lykkäävän tai purkavan ehdon vuoksi, lain mukainen lähtökohta on, että vaaranvastuu siirtyy ostajalle jo kaupantekopäivänä. Asiasta voidaan kuitenkin tältäkin osin sopia toisin.