Kiinteistövaihdannan palvelu

Toisinaan herää kysymys siitä, mitä kiinteistöön itse asiassa kuuluu varsinaisen maapohjan lisäksi. Samoin voi herätä kysymys, mitä kiinteistöllä olevaan rakennukseen kuuluu. Vaikka rajatapauksiakin on, oikeuskäytännössä on kuitenkin muodostunut suhteellisen vakiintuneet käsitykset siitä, mitä kulloinkin on pidettävä kiinteistöön tai rakennukseen kuuluvana. Tällöin puhutaan kiinteistön tai rakennuksen ainesosista ja tarpeistosta.

Kun puhutaan kiinteistön tai rakennuksen ainesosista, viitataan ensinnäkin fyysiseen yhteyteen kiinteistön tai rakennuksen ja niiden ainesosan välillä. Kysymys voi olla siitä, mistä esim. kiinteistö muodostuu tai kysymys voi olla kiinteistöön tai rakennuksiin liitetyistä esineistä. Fyysisen yhteyden lisäksi ainesosista puhuttaessa viitataan ainesosana pidettävän esineen sekä kiinteistön tai rakennuksen väliseen käyttötarkoituksen yhteyteen. Näiden molempien edellytysten tulee täyttyä.

Esimerkiksi kiinteistöllä sijaitsevat ja kiinteistön omistajalle kuuluvat, kiinteistön käyttötarkoitusta pysyvästi palvelemaan tarkoitetut rakennukset kuuluvat kiinteistöön sen ainesosina. Vastaavasti rakennuksen ainesosan voi muodostaa sellainen rakennukseen liitetty esine, joka on tarkoitettu pysyvästi palvelemaan rakennuksen käyttötarkoitusta. Tyypillisesti rakennuksen ainesosana pidetään sellaisia rakennukseen liitettyjä esineitä, joita ilman rakennusta ei voida pitää valmiina.

Tyypillisinä kiinteistön ainesosina voidaan edelleen mainita kiinteistön maapohjaan kuuluva substanssi, esim. multa, turve, sora jne. Myös kiinteistöllä kasvava puusto, pensaat, kasvit jne. ovat kiinteistön ainesosia.

Kun puhutaan kiinteistön tai rakennuksen tarpeistosta, viitataan kiinteistön tai rakennuksen käyttötarkoitusta pysyvästi palvelemaan tarkoitettuihin esineisiin, joita ei välttämättä ole liitetty kaupan kohteeseen. Tarpeistoesineellä on kuitenkin kiinteistöön tai rakennukseen nähden selkeä paikallinen ja taloudellinen yhteys.

Tyypillisinä kiinteistön tarpeistoesineinä mainitaan usein kiinteistöltä saadut tai sen tarpeisiin varatut tuotteet, kuten kiinteistön tarvetta varten hakatut halot. Samoin kiinteistöä koskevat tärkeät asiakirjat, kuten panttikirjat ja mahdolliset maanvuokrasopimukset ovat kiinteistön tarpeistoa. Rakennuksen tarpeistoesineinä voidaan mainita esim. avaimet ja tikapuut.

Asuinrakennukseen katsotaan lisäksi tyypillisesti kuuluvan joko ainesosina tai tarpeistona mm. seuraavantyyppiset kohteet:

• jääkaappi, astianpesukone, liesi, liesituuletin
• kylpyhuoneen kaapistot
• ulkovalaisimet 
• jne.
  

Kiinteistöön tai rakennukseen kuuluvina ainesosia ja tarpeistoa pidetään osana kiinteää omaisuutta. Ne siirtyvät kaupassa ostajalle kiinteistön ja rakennuksen mukana, elleivät osapuolet ole erikseen sopineet toisin.

Vielä on huomattava, että edellä sanottu koskee erityisesti tilanteita, joissa kiinteistön omistaja omistaa myös kiinteistöön mahdollisesti ainesosana tai tarpeistona kuuluvan esineen. Tilanne on mutkikkaampi, jos tällainen esine kuuluu muulle kuin kiinteistön omistajalle.