Hjälp

Bytesbrev

När är det ett fastighetsköp och när är det ett byte?

Fastighetsbyte är en särskild typ av överlåtelse, som fr.o.m. 1.3.2015 kan genomföras elektroniskt i Fastighetsöverlåtelsetjänsten. Vid ett byte överlåter båda parterna i överlåtelsen en fastighet. Bara då är det fråga om ett byte enligt indelningen av överlåtelsetyper.

Som fastighetsköp betraktas inte enbart normalfallen där den ena parten överlåter en fastighet och den andra ger ett vederlag i pengar. Om den ena parten överlåter en fastighet och den andra ger ett vederlag i form av pengar och annan lös egendom är det fortfarande ett fastighetsköp, oavsett hur stor del av vederlagets värde som ges i någon annan form än pengar. Om alltså den ena parten överlåter en fastighet och den andra betalar en del av köpeskillingen i pengar och dessutom ger vederlag i form av t.ex. aktier som ger rätt till besittning av en bostadslägenhet, är det ett fastighetsköp och inte ett byte.

Även när den ena parten överlåter en fastighet och den andra ger hela vederlaget i någon annan form än pengar, men som lös egendom i stället för fast, är det ett fastighetsköp. Här ges alltså inget vederlag i form av pengar, men det är trots allt ett köp och inte ett byte. Ett annat exempel på köp är att den ena parten överlåter en fastighet och den andra ger hela vederlaget i form av aktier som ger rätt till besittning av en bostadslägenhet. Begreppet byte är förbehållet situationer där båda parterna i överlåtelsen överlåter fast egendom.

Om båda överlåter en fastighet och en av parterna dessutom ger ett vederlag i form av pengar (mellangift) eller annan lös egendom (t.ex. bostadsaktier) är det fråga om ett byte när det gäller Fastighetsöverlåtelsetjänsten. I den elektroniska överlåtelsemiljön är det således alltid fråga om ett byte när båda parterna överlåter fast egendom. Detta gäller även om exempelvis den ena parten ger en fastighet och dessutom pengar eller överlåter lös egendom i någon annan form. Hur stor del av vederlagets värde som kommer från något annat än fast egendom spelar inte heller någon roll.

Vid elektroniska köp och byten i tjänsten ska man alltid använda den korrekta överlåtelsehandlingsmallen.

När det är ett fastighetsköp enligt beskrivningen ovan ska man alltid använda den elektroniska köpebrevsmallen i Fastighetsöverlåtelsetjänsten. 

När det är ett fastighetsbyte enligt beskrivningen ovan ska man alltid använda den elektroniska bytesbrevsmallen i tjänsten. 

Även när vederlaget inte alls ges i pengar utan enbart i form av lös egendom (t.ex. bostadsaktier) ska överlåtelsen absolut göras på den elektroniska köpebrevsmallen. Likaledes när båda parterna överlåter fast egendom ska överlåtelsen absolut göras på den elektroniska bytesbrevsmallen.

Om båda överlåter en fastighet och en av parterna dessutom ger ett vederlag i form av pengar (mellangift) eller annan lös egendom (t.ex. bostadsaktier) är det fortfarande fråga om ett byte när det gäller Fastighetsöverlåtelsetjänsten. Överlåtelsen ska alltid göras på den elektroniska bytesbrevsmallen. 

I en överlåtelse där båda parterna överlåter en fastighet och den ena parten dessutom ger pengar eller annan lös egendom kan man dock juridiskt betrakta detta som ett köp när det gäller parten som gav annat vederlag utöver fastigheten. Om värdet av det övriga vederlaget, dvs. mellangift eller annan lös egendom, är större än värdet av den överlåtna fastigheten, kan partens förvärv betraktas som ett köp. Trots detta ska överlåtelsen göras på den elektroniska bytesbrevsmallen när den sker elektroniskt i tjänsten.

Hur kan man särskilja lös och fast egendom?

Vad som anses utgöra lös respektive fast egendom är centralt när man ska bestämma om det är ett fastighetsköp eller ett fastighetsbyte. När båda parter överlåter en fastighet (fast egendom) ska överlåtelsen alltid göras på bytesbrevsmallen, även om t.ex. en av parterna dessutom betalar pengar (mellangift) eller överlåter lös egendom. Om den ena parten överlåter en fastighet och den andra enbart lös egendom eller enbart pengar och lös egendom är det ett köp, som alltid ska göras på köpebrevsmallen.

Med fast föremål, fastighet, avses på ett konkret plan endast sådana självständiga enheter av jordägande som antecknats som en fastighet i fastighetsregistret. Fastigheter är alltså framförallt lägenheter och tomter som antecknats i fastighetsregistret samt exempelvis s.k. allmänna områden (vissa områden på detaljplanerat område som ägs av kommunen, t.ex. gatu- och parkområden). Fastigheter har egna fastighetsbeteckningar. En fastighet kan bestå av ett jordområde eller både ett jord- och ett vattenområde. Det kan också finnas fastigheter som endast består av ett vattenområde. Om fastigheten inte alls har egna jord- eller vattenägor utan bara andelar i vissa samfällda jord- eller vattenområden, är det fråga om en s.k. fiktiv fastighet. Även det objektet är dock ett fast föremål, dvs. en fastighet.

Fast egendom är alltså äganderätt till en enligt ovan definierad fastighet eller en del av den. Om man överlåter en på detta sätt definierad fastighet, en kvotdel av fastigheten eller ett outbrutet område av den, överlåter man fast egendom. Om båda parterna överlåter sådan egendom, är det ett byte. Om bara den ena parten överlåter sådan egendom och den andra överlåter någon annan typ av egendom, är det ett köp.

Exempel på byte och köp av fastigheter

  • A överlåter sin helägda lägenhet Metsälä (fastighetsbeteckning t.ex. 455-111-22-33) och B överlåter sin helägda lägenhet Peltola (fastighetsbeteckning 444-111-22-33) 
  • A ja B luovuttavat yhdessä omistamansa tilan Niittymaa (kiinteistötunnus 433-111-22-33), C luovuttaa määräalan tilastaan Koivikko (kiinteistötunnus 422-111-22-33) 
  • A överlåter en kvotdel (1/2) av fastigheten Lepola (fastighetsbeteckning 411-111-22-33) och B överlåter ett outbrutet område av C:s fastighet Rotko (fastighetsbeteckning 466-111-22-33-M601) samt aktier (nr 201–250) som berättigar till besittning av lägenhet A 100 i bostadsaktiebolaget Kotilinna. A och B samäger fastigheterna X och Y (båda äger ½ av vardera fastigheten). De vill ändra ägandet så att A blir ensam ägare av fastighet X och B ensam ägare av fastighet Y. Här är det fråga om byte av kvotdelar av fastigheter där A överlåter ½ av fastighet Y till B medan B överlåter ½ av fastighet X till A. Överlåtelsen i Fastighetsöverlåtelsetjänsten ska göras på bytesbrevsmallen.

Exempel på köp av fastighet:

  • A överlåter sin helägda lägenhet Kangas (fastighetsbeteckning 477-111-22-33). B betalar 100 000 euro och överlåter även aktier (nr 201–250) som ger rätt till besittning av lägenhet B 100 i bostadsaktiebolaget Lepokoti.
  • A överlåter ett outbrutet område av lägenheten Kotimäki (fastighetsbeteckning 488-111-22-33) och B överlåter hälften av aktierna i sitt helägda aktiebolag, vederlag i pengar ges inte 

Byte av fastighet och arrenderätt i tjänsten görs på bytesbrevsmallen

Om den ena parten överlåter en fastighet och den andra en arrenderätt som är inskriven som särskild rättighet i lagfarts- och inteckningsregistret och vid inskrivningen tilldelats en s.k. anläggningsbeteckning, ska överlåtelsen i Fastighetsöverlåtelsetjänsten göras på bytesbrevsmallen. Juridiskt betraktas dock en sådan arrenderätt och eventuella byggnader på arrendeområdet som lös egendom. Trots detta ska den beskrivna överlåtelsen alltid göras på bytesbrevsmallen när den sker i Fastighetsöverlåtelsetjänsten.

Exempel: 
  • A överlåter sin lägenhet Poppelimetsä (fastighetsbeteckning 499-111-22-33) medan B överlåter sin arrenderätt gällande tomten 050-1-2-3 och byggnaderna på arrendeområdet (anläggningsbeteckning 050-1-2-3-L1) och betalar 250 000 euro i mellangift. Överlåtelsen i Fastighetsöverlåtelsetjänsten ska göras på bytesbrevsmallen.