Ohjeet

Lykkäävän ehdon merkitys kiinteistön luovutuksessa

Alla oleva ohje ei koske tilannetta, jossa luovutuksen kohteena on vuokraoikeus.

Kauppakirjaan voidaan ottaa ehto, jonka mukaan omistusoikeus siirtyy ostajalle vasta, kun kauppahinta on maksettu. Tällöin puhutaan yleisesti lykkääväehtoisesta kiinteistönkaupasta. Ehto on pätevä vain, jos se on sisällytetty palvelussa tehtyyn sähköiseen kauppakirjaan, tai jos luovutus tehdään palvelun ulkopuolella kaupanvahvistajan oikeaksi todistamaan kauppakirjaan. Ehto vaikuttaa kaupan osapuolten asemaan tarkasti säännellyllä tavalla, joka osapuolten tulee tuntea.

Milloin lainhuuto myönnetään?

Silloinkin, kun luovutus on tehty tällaisin lykkäävin ehdoin, ostajan lainhuutohakemus tulee välittömästi vireille sen jälkeen, kun kauppa on syntynyt palvelussa. Lainhuuto myönnetään vasta, kun kirjaamisviranomaiselle on toimitettu selvitys omistusoikeuden siirtymisestä, eli tässä tapauksessa kauppahinnan maksamisesta.

Lainhuuto myönnetään kuitenkin ostajalle ilman selvitystä kauppahinnan maksusta sen jälkeen, kun lykkäävän ehdon voimassaoloaika ja ns. kanteen nostamiselle varattu aika on kulunut. Edellytyksenä tällaiselle lainhuudolle on kuitenkin se, että kirjaamisviranomaiselle ei ole sitä ennen toimitettu selvitystä siitä, että myyjä on ehdon perusteella nostanut kanteen kaupan purkamiseksi tai että myyjä ja ostaja ovat tehneet luovutuksen purkamista koskevan, kaupanvahvistajan oikeaksi todistaman purkusopimuksen kauppahinnan maksamatta jättämisen vuoksi.

Myyjä voi purkaa kaupan, jos kauppahintaa ei makseta

Myyjän kannalta kaupan tekemiseen lykkäävin ehdoin liittyykin seuraavia erityisen tärkeitä seikkoja:

Ensinnäkin lykkäävä ehto merkitsee sitä, että myyjä voi purkaa kaupan, mikäli kauppahintaa ei makseta sovitulla tavalla. Purkamismenettely on kuitenkin tarkkaan säädetty. Purkaminen voi tapahtua sitä koskevalla kanteella, tai mikäli osapuolet ovat yksimieliset purkamisperusteen olemassaolosta, purkusopimuksella. Purkusopimusta ei voi tehdä vapaamuotoisesti eikä myöskään sähköisenä palvelussa, vaan se on tehtävä kaupanvahvistajan oikeaksi todistamalla purkusopimuksella.

Lykkäävän ehdon voimassaolo

Myyjän kannalta toinen huomionarvoinen seikka on, että lykkäävä ehto on voimassa vain määräajan. Kaupan osapuolet voivat nimenomaisesti sopia luovutuskirjassa siitä, kuinka kauan lykkäävä ehto on voimassa. Enimmäisaika ehdon voimassaololle on kuitenkin viisi vuotta. Tästä ei voida poiketa edes sopimuksin. Jos voimassaoloajaksi on sovittu yli viisi vuotta tai jos luovutuskirjassa ei ole sovittu ehdolle voimassaoloaikaa, ehdon katsotaan silti olevan voimassa viisi vuotta.

Edelleen myyjän tulee huomata, että ehdon voimassaolon päättyminen ei merkitse automaattista kaupan raukeamista ja omistusoikeuden jäämistä myyjälle. Sen sijaan lykkäävän ehdon voimassaolon päättyminen merkitsee nimenomaan lykkäävän ehdon raukeamista sillä seurauksella, että kauppa jää pysyväksi ja omistusoikeus siirtyy ostajalle.

Kanne vireille kolmessa kuukaudessa

Myyjän kannattaa siis olla aktiivinen. Jos kauppahintaa ei ole maksettu, myyjän on viimeistään kolmen kuukauden kuluessa lykkäävän ehdon voimassaolon päättymisestä laitettava kanne vireille kaupan purkamiseksi laiminlyönnin johdosta.

Mikäli kannetta ei ole laitettu vireille, myyjä on menettänyt lykkäävään ehtoon perustuvan oikeutensa purkaa kauppa. Tähän sääntelyyn perustuu myös se, että ostajalle myönnetään edellä mainituin tavoin lopullinen lainhuuto vaatimatta selvitystä kauppahinnan maksusta, jos kanteen nostamiselle varattu aika on kulunut eikä kanteen nostamisesta tai purkusopimuksesta ole toimitettu sitä ennen selvitystä.

Selvitys kanteen nostamisesta tai purkusopimuksen tekemisestä tulee kirjaamisviranomaiselle viranomaisten toimesta. Ensiksi mainitussa tilanteessa selvitys tulee kaupanvahvistajan ilmoituksen perusteella.

Riita-asia kuluttajariitalautakuntaan 

Tässä yhteydessä on vielä todettava, että kaupan purkamista koskevan riita-asian saattaminen vireille kuluttajariitalautakunnassa katkaisee kanteen nostamiselle varatun ajan kulumisen.

Kuluttajariitalautakunnan tehtävänä on välittömästi ilmoittaa virelle tulleesta riidasta kirjaamisviranomaiselle, joka tekee siitä merkinnän kyseisen kiinteistön kohdalle. Kuluttajariitalautakunta ilmoittaa myös asiassa antamastaan ratkaisusta kirjaamisviranomiselle.

Ratkaisun jälkeen kanteen nostamiselle on olemassa vielä 3 kuukauden aika, vaikka kanteen nostamisen määräaika olisikin kulunut umpeen käsittelyn ollessa kesken kuluttajariitalautakunnassa.

Ostajan asemaan kohdistuvat rajoitukset

Ehdon ollessa voimassa ja kauppahinnan ollessa vielä maksamatta ostajan asemaan kohdistuu erityisiä rajoituksia. Kuten edellä mainittiin, ostaja ei tänä aikana voi saada lainhuutoa, vaan hänen lainhuutohakemuksensa jätetään lepäämään. Ostaja ei myöskään voi perustaa kiinteistöä koskevia panttioikeuksia eikä erityisiä oikeuksia (esim. maanvuokraoikeutta) ilman myyjän suostumusta.

Ostaja ei saa tänä aikana myyjän suostumuksetta hakata metsää eikä ottaa maa-aineksia tai muuta kiinteistöön kuuluvaa niin, että kiinteistön arvo merkittävästi alenee. Se, että lainhuutoa ei ole myönnetty, saattaa vaikuttaa myös esimerkiksi rakennusluvan saamiseen.

Ostaja voi kuitenkin mainittuna aikana ehdon estämättä hakea uusia kiinnityksiä. Kiinnityksiä ei kuitenkaan vahvisteta, vaan ne jätetään lepäämään yhdessä lainhuutohakemuksen kanssa. Ostajan lainhuutohakemuksen ollessa lepäämässä kiinnitykset voidaan vahvistaa jättämättä niitä lepäämään, jos myyjä on antanut tähän kirjaamisviranomaiselle toimitetun suostumuksen.

Suostumuksen antajan tulee allekirjoittaa ja päivätä kirjallinen suostumus, minkä jälkeen se voidaan toimittaa kirjaamisviranomaiselle sähköisenä esim. ottamalla se Kiinteistövaihdannan palvelussa tehtävän kaupan liitteeksi.