Ohjeet

Lykkäävän ehdon merkitys vuokraoikeuden luovutuksessa

Samalla tavalla kuin kiinteistön omistusoikeutta koskeva luovutus myös kiinteistöön kohdistuvan vuokrasoikeuden siirtäminen voidaan tehdä lykkäävin ehdoin. Tällöin kauppakirjaan otetaan ehto, jonka mukaan vuokraoikeus sekä omistusoikeus vuokra-alueella mahdollisesti oleviin vuokranantajan rakennuksiin siirtyvät ostajalle vasta, kun kauppahinta on maksettu. Ehdon muotoilu on periaatteessa samanlainen kuin kiinteistön omistusoikeuden lykkääväehtoisessa luovutuksessa. Tältä osin viitataankin kohdissa Omistusoikeuden siirtyminen lykkääväehtoisessa käteiskaupassa ja Omistusoikeuden siirtyminen maksuaikakaupassa sanottuun.

Vuokraoikeuden lykkääväehtoiseen luovutukseen liittyy kuitenkin myös eräitä merkittäviä eroja verrattuna kiinteistön omistusoikeuden luovutukseen lykkäävin ehdoin. Jälkimmäisen osalta lykkäävän ehdon vaikutuksia sekä sitä, missä ajassa ja miten ostajan mahdolliseen maksulaiminlyöntiin perustuvaa kaupan purkamista on vaadittava, on selostettu kohdassa Lykkäävän ehdon merkitys kiinteistön luovutuksessa. Tässä ohjeessa puolestaan selostetaan lykkäävän ehdon vastaavia vaikutuksia silloin, kun kysymys on ollut vuokraoikeuden ja vuokramaalla mahdollisesti olleiden rakennusten luovuttamisesta.

Silloinkin, kun vuokraoikeuden luovutus on tehty lykkäävin ehdoin, ostajan hakemus vuokraoikeuden siirron kirjaamiseksi hänen nimiinsä tulee välittömästi vireille sen jälkeen, kun kauppa on syntynyt järjestelmässä. Ostajan hakemus vuokraoikeuden siirron kirjaamiseksi jätetään lepäämään. Vuokraoikeus kirjataan hänen nimiinsä vasta, kun kirjaamisviranomaiselle on toimitettu selvitys kauppahinnan maksamisesta.

Kuten kiinteistön omistusoikeuden lykkääväehtoisessa luovutuksessa, myös nyt esillä olevissa tapauksissa lykkäävä ehto merkitsee, että myyjä voi purkaa kaupan, mikäli kauppahintaa ei makseta sovitulla tavalla. Purkaminen voi tapahtua sitä koskevalla kanteella tai, mikäli osapuolet ovat yksimielisiä purkamisperusteen olemassaolosta, purkusopimuksella. Purkusopimusta ei voi tehdä Kiinteistövaihdannan palvelussa vaan se on tehtävä perinteiseen tapaan kirjallisesti. Kun kysymys on vuokraoikeutta koskevan luovutuksen purkamisesta, kaupanvahvistajaa ei kuitenkaan tarvita.

Kiinteistön omistusoikeuden lykkääväehtoisten luovutusten osalta keskeinen merkitys on säännöksillä, jotka koskevat luovutuskirjaan otetun lykkäävän ehdon voimassaoloaikaa sekä aikaa, jonka kuluessa kanne kaupan purkamiseksi viimeistään on nostettava uhalla, että muussa tapauksessa lykkäävä ehto raukeaa. Ehdon raukeaminen puolestaan merkitsee omistusoikeuden siirtymistä lopullisesti ostajalle riippumatta siitä, onko kauppahinta mahdollisesti maksettu vai ei. Tähän perustuu myös se, että lainhuuto on tietyin edellytyksin annettava ostajalle, vaikka selvitystä kauppahinnan maksusta ei ole toimitettu kirjaamisviranomaiselle. Vuokraoikeuksien lykkääväehtoisten luovutusten osalta ei ole samalla tavalla osoitettavissa suoraan lakiin perustuvaa aikaa, jonka lykkäävä ehto enintään voisi olla voimassa. Tämän vuoksi lepäämässä ollutta vuokraoikeuden siirron kirjausta ei myöskään lopullisesti kirjata ostajan nimiin pelkästään ajan kulumisen perustella. Siirron kirjaamiseksi ostajan nimiin edellytetään aina erillistä selvitystä omistusoikeuden siirtymisestä, mikä siis yleensä edellyttää, että kirjaamisviranomaiselle toimitetaan selvitys koko kauppahinnan maksamisesta.