Fastighetsöverlåtelse­tjänsten

Man kan också genomföra gåvan så att gåvotagaren får äganderätten först när en viss förutsättning i gåvobrevet uppfylls. Då talar man om ett uppskjutande villkor.

Villkoret är endast giltigt om det ingår i ett elektroniskt köpebrev som upprätts i Fastighetsöverlåtelsetjänsten. Om överlåtelsen sker utanför systemet ska villkoret tas in i en överlåtelsehandling som bestyrks av ett köpvittne. Villkorets inverkan på parternas ställning har reglerats på ett noggrant sätt, som parterna i överlåtelsen ska känna till.

När beviljas lagfart?

Även när överlåtelsen sker med sådana här uppskjutande villkor blir gåvotagarens ansökan om lagfart anhängig omedelbart när överlåtelsen uppkommit i systemet. Ansökan om lagfart lämnas vilande. Lagfart beviljas först när inskrivningsmyndigheten fått en utredning om äganderättens övergång, dvs. att villkoret för övergång har uppfyllts.

Mottagaren beviljas dock lagfart utan sådan utredning när giltighetstiden för det uppskjutande villkoret löpt ut och tiden för väckande av talan förflutit. En sådan lagfart förutsätter dock att inskrivningsmyndigheten dessförinnan inte fått en utredning om att överlåtaren väckt talan för hävning av överlåtelsen på grundval av villkoret. Den förutsätter också att överlåtaren och mottagaren slutit ett hävningsavtal som bestyrkts av ett köpvittne eftersom villkoret inte har uppfyllts.

Överlåtaren kan häva överlåtelsen, om villkoren inte uppfylls.

Överlåtelse med uppskjutande villkor innebär följande mycket viktiga saker för överlåtaren: Ett uppskjutande villkor innebär att överlåtaren kan häva överlåtelsen om villkoret för äganderättens övergång inte uppfylls på det förutsatta sättet.

Hävningsförfarandet är dock mycket noggrant reglerat. Hävning kan ske genom ett avtal om hävning ifall parterna är eniga om att det föreligger en hävningsgrund eller genom att talan väcks. Avtalet om hävning kan inte formuleras fritt och inte upprättas i den elektroniska tjänsten, utan hävningen måste göras med ett avtal som bestyrks av ett köpvittne.

Giltigheten för ett uppskjutande villkor

För överlåtaren är det viktigt att tänka på att det uppskjutande villkoret endast gäller en bestämd tid. I överlåtelsehandlingen kan parterna komma överens om hur länge det uppskjutande villkoret gäller. Den maximala giltighetstiden för villkoret är dock fem år. Det går inte att avvika från detta ens genom avtal. Om man kommer överens om en längre giltighetstid än fem år eller om ingen giltighetstid anges i överlåtelsehandlingen anses villkoret ändå gälla i fem år.

Överlåtaren måste tänka på att giltighetstidens utgång inte alls innebär att överlåtelsen automatiskt förfaller och att överlåtaren behåller äganderätten. Däremot innebär giltighetstidens utgång att det uppskjutande villkoret förfaller med följden att överlåtelsen blir bestående och att äganderätten övergår till mottagaren.

Talan ska väckas inom tre månader

Överlåtaren måste alltså vara aktiv. Om villkoret inte har uppfyllts måste säljaren väcka talan inom tre månader efter giltighetstidens utgång för ett uppskjutande villkor. Om överlåtaren inte gör detta förlorar denne sin rätt att häva överlåtelsen på grundval av det uppskjutande villkoret.

Detta förklarar också att mottagaren av överlåtelsen beviljas slutlig lagfart utan krav på utredning om uppfyllelsen av villkoret för äganderättens övergång ifall tidsfristen för väckande av talan löpt ut och ingen utredning om väckande av talan eller avtal om hävning lämnats dessförinnan.

Inskrivningsmyndigheten får utredningar om väckande av talan och slutande av hävningsavtal från en annan myndighet. I det förstnämnda fallet lämnas utredningen av tingsrätten där talan väckts. I det senare fallet kommer utredningen genom köpvittnets anmälan.

Begränsningar för mottagaren av överlåtelsen

När villkoret gäller och äganderätten ännu inte har övergått finns det vissa begränsningar för mottagaren av överlåtelsen. Under denna tid kan mottagaren inte få lagfart, utan dennes ansökan om lagfart lämnas vilande. Mottagaren av överlåtelsen kan inte upplåta panträtter eller särskilda rättigheter i fastigheten (t.ex. arrenderätt) utan överlåtarens samtycke.

Utan överlåtarens samtycke får mottagaren inte heller avverka skog eller ta marksubstanser eller annat som tillhör fastigheten så att fastighetens värde sjunker betydligt.

Att ansökan om lagfart lämnats vilande kan även påverka erhållande av bygglov etc.

Ansökan om nya inteckningar

Villkoret hindrar dock inte mottagaren att under den nämnda tiden ansöka om nya inteckningar. Inteckningarna fastställs dock inte, utan ansökningarna lämnas vilande tillsammans med ansökan om lagfart.

När mottagarens ansökan om lagfart är vilande kan inteckningar ändå fastställas, om överlåtaren gett sitt samtycke till detta och samtycket lämnats in till inskrivningsmyndigheten.

Då ska ett skriftligt samtycke undertecknas och dateras, varefter det kan lämnas in till inskrivningsmyndigheten som en elektronisk bilaga till överlåtelsehandlingen i webbtjänsten.