Fastighetsöverlåtelse­tjänsten

När det finns inteckningar i fastigheten blir en av de viktiga frågorna vid köpet hur pantbreven överförs från säljaren eller dennes borgenär till köparen eller någon annan part, t.ex. en bank som finansierar köpet.

Pantbreven för inteckningarna i fastigheten kan vara skriftliga eller elektroniska. De kan vara i säljarens besittning, varvid de inte utgör säkerhet för lån och panträtt i fastigheten har inte upplåtits. Ett eller vissa pantbrev kan dock utgöra säkerhet för lån, varvid de är i borgenärens besittning (panthavaren för fastigheten).

Hur fastighetens pantbrev överförs till köparen eller t.ex. dennes bank vid köpet varierar utifrån omständigheterna. Åtminstone följande faktorer påverkar saken: a) är det ett skriftligt eller ett elektroniskt pantbrev, b) är det obelånade pantbrev som säljaren har i sin besittning eller är de i borgenärens besittning som säkerhet för säljarens lån, c) är det ett kontantköp och överförs äganderätten omedelbart vid köpslutet eller är det ett köp där äganderätten överförs först senare. 

Se ordlistan för begreppen inteckning, skriftligt pantbrev och elektroniskt pantbrev

Överföring av säkerheter och avtal om detta i samband med köp är ofta en uppgift som kräver speciell sakkunskap. Det räcker ofta inte att säljaren och köparen avtalar om detta, utan man måste också kontakta andra parter (särskilt säljarens bank och köparens bank). På grund av de varierande omständigheterna måste man fästa tillräcklig uppmärksamhet vid köpebrevets villkor om överföring och också för detta behöver man ofta anlita en expert (se även denna punkt om villkoren i överlåtelsehandlingen Fastighetsinteckningar och överlåtelse av pantbrev).

Förbindelser gällande säkerheter

Förbindelser gällande säkerheter är en väsentlig del av att det som sker när man vid köpet överför skriftliga eller elektroniska pantbrev från säljaren eller dennes borgenär till köparen eller köparens bank. Vilken förbindelse man behöver använda eller om en sådan överhuvudtaget behövs beror dock alltid på det enskilda fallet.

Vad innebär förbindelsen?

En förbindelse gällande säkerheter handlar helt enkelt om att innehavaren av ett skriftligt pantbrev eller den i vars namn ett elektronisk pantbrev för det sålda objektet finns förbinder sig att på vissa villkor överlämna det skriftliga pantbrevet eller överföra det elektroniska pantbrevet till köparen eller någon annan part.

När köpet sker elektroniskt i Fastighetsöverlåtelsetjänsten och en förbindelse gällande säkerheter ska fogas till köpet kan förbindelsen alltid ges elektroniskt i tjänsten. Som sagts ovan behöver man dock inte alltid foga en förbindelse till köpebrevet trots att det finns inteckningar i objektet. I vissa situationer kan man sköta överföringen av säkerheter utan sådana förbindelser. Saken måste alltid bedömas utifrån den aktuella situationen.

Förbindelser används ofta när fastigheten utgör säkerhet för säljarens lån

När skriftliga eller elektroniska pantbrev för fastigheten finns hos säljarens borgenär som säkerhet för säljarens lån kan man på elektronisk väg foga borgenärens förbindelse till överlåtelsehandlingen i Fastighetsöverlåtelsetjänsten. Förbindelsen innebär att panträtten upphör på vissa villkor och att borgenären överför de skriftliga eller elektroniska pantbreven till köparen eller t.ex. köparens bank. Förbindelsens innehåll bestäms alltid utifrån den aktuella situationen och t.ex. säljarens bank kan ha vissa standardformuleringar som den kommer att använda när förbindelsen fogas till köpebrevet. Det centrala i denna förbindelsetyp är att den som ger förbindelsen kommer att överföra pantbreven till köparen eller t.ex. köparens bank först efter köpet, dvs. när villkoren i förbindelsen har uppfyllts. Oftast är villkoret att köpeskillingen har betalats till ett visst konto som banken uppgett. 

Innan borgenären, t.ex. säljarens bank, kan ge den här beskrivna förbindelsen måste säljaren initialisera förbindelsen i tjänsten och ange banken som givare av förbindelsen. Systemet sänder ett meddelande till banken och sedan loggar bankens företrädare in i systemet och fyller i förbindelsens villkor. Observera att en elektronisk förbindelse bara kommer i fråga om banken tagit i bruk Fastighetsöverlåtelsetjänsten.

Förbindelse när elektroniska pantbrev i säljarens namn ska överföras till köparen eller köparens bank

I Fastighetsöverlåtelsetjänsten kan man även ge en mycket annorlunda typ av förbindelse gällande säkerheter än den ovan beskrivna. Den ges oftast av säljarens bank. Utmärkande för denna andra typ av förbindelse är först och främst att den bara kan gälla elektroniska pantbrev. Det andra särdraget är att inga fritt formulerade villkor kan inkluderas i förbindelsen. Förbindelsen har ett standardinnehåll som inbegriper två faktorer: 1) den som ger förbindelsen förbinder sig att de i förbindelsen specificerade elektroniska pantbreven överförs till den angivna parten omedelbart när köpet uppkommit i systemet (alla parter har undertecknat köpebrevet), 2) förbindelsen innebär att en ansökan om överföring av dessa pantbrev i den angivna partens namn blir anhängig automatiskt samtidigt som ett köp med bindande verkan uppkommer i systemet. 

Denna typ av förbindelse är användbar framförallt då elektroniska pantbrev för en fastighet eller arrenderätt är i säljarens namn och villkoren för överlåtelsen är att äganderätten överförs omedelbart, dvs. samtidigt som både säljaren och köparen godkänt köpet i systemet och köpet uppkommit. Då är förbindelsen en praktisk metod att överföra pantbreven från säljaren till köparen eller t.ex. köparens bank. Om särskilda villkor behöver ställas för överföringen av säkerheterna, vilket ofta sker när pantbreven utgör säkerhet för säljarens lån, är i stället den först beskrivna förbindelsetypen användbar, också när alla pantbrev för fastigheten eller arrenderätten är elektroniska.

Även i den här beskrivna förbindelsetypen är det alltid säljaren som är initierare av förbindelsen. Säljaren skapar förbindelsen i systemet. Sedan godkänns förbindelsen elektroniskt (undertecknas) av den i vars namn de elektroniska pantbreven finns. Som sagts ovan är de oftast i säljarens namn med tanke på användningen av denna förbindelse.

Ytterligare information:

Övriga villkor - Fastighetsinteckningar och överlåtelse av pantbrev