Hjälp

Betydelsen av uppskjutande villkor vid överlåtelse av arrenderätt

På samma sätt som en överlåtelse av äganderätten till fastigheten kan även en överlåtelse av en arrenderätt som hänför sig till fastigheten göras med uppskjutande villkor. I köpebrevet tar man då in ett villkor om att arrenderätten och äganderätten till eventuella byggnader som arrendegivaren har på arrendeområdet övergår till köparen först när hela köpeskillingen betalats. Villkoret formuleras i princip likadant som vid överlåtelse av äganderätten med uppskjutande villkor. Här hänvisar vi till vad som sägs i avsnitten Äganderättens övergång vid köp med uppskjutande villkor och Äganderättens övergång vid köp med betalningstid.

Det finns dock några viktiga skillnader mellan arrenderätt och fastighet vid överlåtelse med uppskjutande villkor. Konsekvenserna av uppskjutande villkor i det sistnämnda fallet samt inom vilken tid och hur man ska kräva hävning av köpet på grundval av köparens eventuella betalningsförsummelse behandlas i avsnittet Betydelsen av uppskjutande villkor vid fastighetsöverlåtelse. Här behandlas i stället konsekvenserna av uppskjutande villkor då det är fråga om överlåtelse av arrenderätt och eventuella byggnader som finns på arrendeområdet.

Även när överlåtelsen av arrenderätten sker med uppskjutande villkor blir köparens ansökan om registrering av den överförda arrenderätten i sitt namn anhängig omedelbart när köpet har uppkommit i systemet. Köparens ansökan om registrering av arrenderätten lämnas vilande. Arrenderätten registreras i köparens namn först när inskrivningsmyndigheten fått en utredning om betalning av köpeskillingen.

Liksom vid fastighetsöverlåtelse med uppskjutande villkor innebär villkoret i detta fall att säljaren kan häva köpet om köpeskillingen inte betalas på överenskommet sätt. Hävning kan ske genom ett avtal om hävning ifall parterna är eniga om att det föreligger en hävningsgrund eller genom att talan väcks. Avtalet om hävning kan inte slutas i Webbtjänsten för fastighetshandel, utan det ska på traditionellt sätt slutas skriftligt. Vid hävning som gäller överlåtelse av arrenderätt behövs dock inte ett köpvittne.

En central betydelse i fastighetsöverlåtelser med uppskjutande villkor har bestämmelser om giltighetstiden för villkoret som tagits in i överlåtelsehandlingen liksom tidsfristen för att kunna väcka talan i syfte att häva köpet vid äventyr att villkoret annars förfaller. När villkoret förfaller övergår äganderätten slutgiltigt till köparen oberoende av om köpeskillingen har betalats eller inte. Detta är också grunden för att köparen under vissa förutsättningar ska meddelas lagfart trots att en utredning om betalning av köpeskillingen inte har lämnats till inskrivningsmyndigheten. Vid överlåtelse av arrenderätt med uppskjutande villkor kan man inte på samma sätt hänvisa direkt till en lagligt grundad tidsfrist för det uppskjutande villkorets giltighet. I ett vilande ärende om överföring av arrenderätt sker den slutliga registreringen av arrenderätten i köparens namn inte enbart på grundval av att en viss tid har förflutit. Registrering av arrenderätten i köparens namn kräver alltid en separat utredning om äganderättens övergång, som alltså i allmänhet förutsätter att inskrivningsmyndigheten får en utredning om betalning av hela köpeskillingen.