Hjälp

Betydelsen av uppskjutande villkor vid fastighetsöverlåtelse

Anvisningen nedan gäller inte situationer där en arrenderätt är överlåtelseobjekt.

Köpebrevet kan ha ett villkor om att äganderätten övergår till köparen först när hela köpeskillingen betalats Villkoret är endast giltigt om det ingår i ett elektroniskt köpebrev som upprätts i webbtjänsten eller om överlåtelsen sker utanför webbtjänsten med ett köpebrev som bestyrks av ett köpvittne. Villkorets inverkan på parternas ställning har reglerats på ett noggrant sätt, som parterna i köpet ska känna till.

När beviljas lagfart?

Även när överlåtelsen sker med sådana här uppskjutande villkor blir köparens ansökan om lagfart anhängig omedelbart när köpet har uppkommit i webbtjänsten. Lagfart beviljas först när inskrivningsmyndigheten fått en utredning om äganderättens övergång, i det här fallet en utredning om betalning av köpeskillingen.

Köparen beviljas dock lagfart utan utredning om betald köpeskilling när giltighetstiden för det uppskjutande villkoret löpt ut och tiden för väckande av talan förflutit. En sådan lagfart förutsätter dock att inskrivningsmyndigheten dessförinnan inte fått en utredning om att säljaren väckt talan för hävning av köpet på grundval av villkoret eller om att säljaren och köparen slutit ett avtal som bestyrkts av ett köpvittne för att häva köpet på grundval av obetald köpeskilling.

Säljaren kan häva köpet om köpeskillingen inte betalas.

Köp med uppskjutande villkor innebär följande mycket viktiga saker för säljaren:

Ett uppskjutande villkor innebär att säljaren kan häva köpet om köpeskillingen inte betalas på överenskommet sätt. Hävningsförfarandet är dock mycket noggrant reglerat. Hävning kan ske genom ett avtal om hävning ifall parterna är eniga om att det föreligger en hävningsgrund eller genom att talan väcks. Avtalet om hävning kan inte formuleras fritt och inte upprättas i den elektroniska tjänsten, utan hävningen måste göras med ett avtal som bestyrks av ett köpvittne.

Giltigheten för ett uppskjutande villkor

För säljaren är det viktigt att tänka på att det uppskjutande villkoret endast gäller en bestämd tid. I överlåtelsehandlingen kan parterna komma överens om hur länge det uppskjutande villkoret gäller. Den maximala giltighetstiden för villkoret är dock fem år. Det går inte att avvika från detta ens genom avtal. Om man kommer överens om en längre giltighetstid än fem år eller om ingen giltighetstid anges i överlåtelsehandlingen anses villkoret ändå gälla i fem år.

Säljaren måste tänka på att giltighetstidens utgång inte alls innebär att köpet automatiskt förfaller och att säljaren behåller äganderätten. Däremot innebär giltighetstidens utgång att det uppskjutande villkoret förfaller med följden att köpet blir bestående och att äganderätten övergår till köparen.

Talan ska väckas inom tre månader

Säljaren bör alltså vara aktiv. Om köpeskillingen inte har betalats måste säljaren inom tre månader efter giltighetstidens utgång för ett uppskjutande villkor väcka talan om hävning av köpet på grundval av försummelsen.

Om talan inte väcks förlorar säljaren sin rätt att häva köpet på grundval av det uppskjutande villkoret. Enligt bestämmelserna beviljas köparen på ovannämnda sätt slutlig lagfart utan krav på utredning om betald köpeskilling ifall tidsfristen för väckande av talan löpt ut och ingen utredning om väckande av talan eller avtal om hävning lämnats dessförinnan.

Inskrivningsmyndigheten får utredningar om väckande av talan och slutande av hävningsavtal genom myndigheternas försorg. I den förstnämnda situationen kommer utredningen genom köpvittnets anmälan.

Tvistemål i konsumenttvistenämnden 

Tidsfristen för väckande av talan slutar löpa om ett tvistemål som gäller hävning av köp blir anhängigt hos konsumenttvistenämnden.

Konsumenttvistenämnden ska utan dröjsmål underrätta inskrivningsmyndigheten om en anhängig tvist, varvid en anteckning om detta görs vid den aktuella fastigheten. Konsumenttvistenämnden underrättar inskrivningsmyndigheten om nämndens avgörande i ärendet.

Efter avgörandet kan talan fortfarande väckas inom 3 månader, även om tidsfristen har löpt ut under konsumenttvistenämndens behandling av ärendet.

Begränsningar för köparen

När villkoret gäller och köpeskillingen ännu inte har betalats finns det vissa begränsningar för köparen. Under denna tid kan köparen inte få lagfart, utan dennes ansökan om lagfart lämnas vilande. Köparen kan inte upplåta panträtter eller särskilda rättigheter i fastigheten (t.ex. arrenderätt) utan säljarens samtycke.

Utan säljarens samtycke får köparen inte heller avverka skog eller ta marksubstanser eller annat som tillhör fastigheten så att fastighetens värde sjunker betydligt. Att lagfart inte beviljats kan även påverka erhållande av bygglov etc.

Villkoret hindrar dock inte köparen att under den nämnda tiden ansöka om nya inteckningar. Inteckningarna fastställs dock inte, utan ansökningarna lämnas vilande tillsammans med ansökan om lagfart. När köparens ansökan om lagfart är vilande kan inteckningar ändå fastställas, om säljaren gett sitt samtycke till detta och samtycket lämnats in till inskrivningsmyndigheten.

Då ska ett skriftligt samtycke undertecknas och dateras, varefter det kan lämnas in till inskrivningsmyndigheten i elektronisk form, t.ex. som bilaga till ett köp som görs i Fastighetsöverlåtelsetjänsten.