Ohjeet

Omistusoikeuden siirtyminen ehdollisena

Myös lahjoitus voidaan tehdä niin, että lahjan saaja saa omistusoikeuden vasta, kun jokin tietty lahjakirjassa asetettu edellytys täyttyy. Tällöin puhutaan lykkäävästä ehdosta.

Ehto on pätevä vain, jos se on sisällytetty Kiinteistövaihdannan palvelussa tehtyyn sähköiseen luovutuskirjaan. Jos luovutus tehdään järjestelmän ulkopuolella, se sisällytetään kaupanvahvistajan oikeaksi todistamaan luovutuskirjaan. Ehto vaikuttaa luovutuksen osapuolten asemaan tarkasti säännellyllä tavalla, joka osapuolten tulee tuntea.

Milloin lainhuuto myönnetään?

Silloinkin, kun luovutus on tehty tällaisin lykkäävin ehdoin, luovutuksen saajan lainhuutohakemus tulee välittömästi vireille, kun luovutustoimi on syntynyt järjestelmässä. Lainhuutohakemus jätetään tällöin lepäämään. Lainhuuto myönnetään vasta, kun kirjaamisviranomaiselle on toimitettu selvitys omistusoikeuden siirtymisestä, eli sen ehdon täyttymisestä, joka oli asetettu omistusoikeuden siirtymisen edellytykseksi.

Lainhuuto myönnetään kuitenkin saajalle ilman mainittua selvitystä sen jälkeen, kun lykkäävän ehdon voimassaoloaika ja ns. kanteen nostamiselle varattu aika ovat kuluneet. Edellytyksenä tällaiselle lainhuudolle on kuitenkin se, että kirjaamisviranomaiselle ei ole sitä ennen toimitettu selvitystä siitä, että luovuttaja on ehdon perusteella nostanut kanteen käräjäoikeudessa luovutuksen purkamiseksi tai että luovuttaja ja saaja ovat tehneet luovutuksen purkamista koskevan, kaupanvahvistajan oikeaksi todistaman purkusopimuksen.

Luovuttaja voi purkaa luovutuksen, jos ehdot eivät täyty

Luovuttajan kannalta luovutuksen tekemiseen lykkäävin ehdoin liittyykin seuraavia erityisen tärkeitä seikkoja. Ensinnäkin lykkäävä ehto merkitsee sitä, että luovuttaja voi purkaa luovutuksen, mikäli omistusoikeuden siirtymisen ehdoksi asetettu seikka ei täyty edellytetyllä tavalla.

Purkamismenettely on kuitenkin tarkkaan säädetty. Purkaminen voi tapahtua sitä koskevalla kanteella, tai mikäli osapuolet ovat yksimieliset purkamisperusteen olemassaolosta, purkusopimuksella. Purkusopimusta ei voi tehdä vapaamuotoisesti eikä myöskään sähköisenä palvelussa, vaan se on tehtävä kaupanvahvistajan oikeaksi todistamalla purkusopimuksella.

Lykkäävän ehdon voimassaolo

Luovuttajan kannalta toinen huomionarvoinen seikka on, että lykkäävä ehto on voimassa vain määräajan. Luovutuksen osapuolet voivat nimenomaisesti luovutuskirjassa sopia siitä, kuinka kauan lykkäävä ehto on voimassa. Enimmäisaika ehdon voimassaololle on kuitenkin viisi vuotta. Tästä ei voida poiketa edes sopimuksin. Jos voimassaoloajaksi on sovittu yli viisi vuotta tai jos luovutuskirjassa ei ole sovittu ehdolle voimassaoloaikaa, ehdon katsotaan silti olevan voimassa viisi vuotta.

Edelleen luovuttajan tulee muistaa, että ehdon voimassaolon päättyminen ei merkitse automaattista luovutuksen raukeamista ja omistusoikeuden jäämistä luovuttajalle. Sen sijaan voimassaolon päättyminen merkitsee nimenomaan lykkäävän ehdon raukeamista, jonka seurauksena luovutus jää pysyväksi ja omistusoikeus siirtyy saajalle.

Kanne vireille kolmessa kuukaudessa

Luovuttajalta vaaditaan aktiivisuutta. Jos ehto ei ole täyttynyt, hänen on viimeistään kolmen kuukauden kuluessa lykkäävän ehdon voimassaolon päättymisestä laitettava kanne vireille. Mikäli luovuttaja ei tee näin, hän on menettänyt lykkäävään ehtoon perustuvan oikeutensa purkaa luovutus.

Tähän perustuu myös se, että luovutuksensaajalle myönnetään lopullinen lainhuuto vaatimatta selvitystä omistusoikeuden siirtymisen ehdoksi asetetun seikan täyttymisestä, jos kanteen nostamiselle varattu aika on kulunut eikä kanteen nostamisesta tai purkusopimuksesta ole toimitettu sitä ennen selvitystä.

Selvitys kanteen nostamisesta tai purkusopimuksen tekemisestä tulee kirjaamisviranomaiselle toiselta viranomaiselta. Ensiksi mainitussa tilanteessa selvityksen toimittaa se käräjäoikeus, jossa kanne on pantu vireille. Jälkimmäisessä tapauksessa selvitys tulee kaupanvahvistajan ilmoituksen perusteella.

Luovutuksen saajan asemaan kohdistuvat rajoitukset

Kun ehto on voimassa eikä omistusoikeus ole vielä siirtynyt, kohdistuu luovutuksen saajan asemaan rajoituksia. Saaja ei tänä aikana voi saada lainhuutoa, vaan hänen lainhuutohakemuksensa jätetään lepäämään. Luovutuksen saaja ei myöskään voi perustaa kiinteistöä koskevia panttioikeuksia eikä erityisiä oikeuksia (esim. maanvuokraoikeutta) ilman luovuttajan suostumusta.

Luovutuksen saaja ei saa tänä aikana luovuttajan suostumuksetta hakata metsää eikä ottaa maa-aineksia tai muuta kiinteistöön kuuluvaa niin, että kiinteistön arvo merkittävästi alenee.

Se, että lainhuuto on vasta jätetty lepäämään, saattaa vaikuttaa myös esim. rakennusluvan saamiseen.

Uusien kiinnitysten hakeminen

Luovutuksen saaja voi kuitenkin mainittuna aikana ehdon estämättä hakea uusia kiinnityksiä. Kiinnityksiä ei vahvisteta, vaan ne jätetään lepäämään yhdessä lainhuutohakemuksen kanssa.

Kun saajan lainhuutohakemus on lepäämässä, kiinnitykset voidaan vahvistaa jättämättä niitä lepäämään, jos luovuttaja on antanut tähän kirjaamisviranomaiselle toimitetun suostumuksen.

Suostumuksen antajan tulee allekirjoittaa ja päivätä kirjallinen suostumus, minkä jälkeen se voidaan toimittaa kirjaamisviranomaiselle sähköisenä luovutuskirjan liitteenä palvelussa.